城中村改造工作方案编制要点及报批程序

                               《XX村城中村改造工作方案》编制要点及报批程序

    一、编制原则及方法：

（一）按照“政府主导，以区为主”的原则，列入改造目录的村庄，在各区城中村改造工作领导小组办公室（以下简称区城改办）主持下完成《城中村改造工作方案》（以下简称《方案》）编制工作。

（二）《方案》的编制单位可以是改造村或其委托的中介机构、参与改造的经济实体，也可以是区城改办。

（三）《方案》的内容，应当符合国家法律法规及我市城中村改造相关政策规定，统筹考虑区域城市功能、环境风貌和经济发展等因素。

（四）《方案》的编制应广泛听取各方面意见和建议，特别是改造村村民意见，坚持“尊重民意、利民益民”原则，充分体现“一村一案”的特色。

（五）已完成无形改造的村庄，可以不编制无形改造方案的内容，但应填报无形改造结果及相关文件。

    二、《方案》的主要内容及深度要求

（一）、村庄概况和改造条件

   １、村庄基本情况：主要包括地理位置；村内总人口（农业人口、居民人口），暂住人口；村域土地总面积，建设用地面积（包括宅基地、企业用地、公建用地）、农业用地面积（包括基本农田、一般农田）、人均耕地；现有房屋面积（包括住宅房屋、集体办公房屋、公共设施房屋、企业用房）；村集体经济及村民收入状况等（填报附表一）。

   2、改造的必要性和可行性：根据村庄的区位、集体经济实力、村民意愿、组织建设等自身条件，村庄与城市建设、管理产生的矛盾等外在因素，深入分析改造村的个性特点，论述改造必要性和可行性。

（二）无形改造工作

按照“改制先行，改建跟进”原则，依据市政办发〔2006〕99号文件的要求及《西安市城中村无形改造工作手册》的内容编制无形改造工作方案，各阶段工作都应编制具体的工作计划、时间安排、保障措施、确定工作班子具体负责无形改造工作（各区也可根据工作实际，分批次安排无形改造工作）。

   1、农业户口转为居民户口

农业户口人员的基本状况：人口总数，结构情况等，填写《转户申请审批表》。

   2、清产核资与经济体制改造

（1）清产核资的对象，范围，清产核资工作小组的产生办法及职责，应明确工作小组是村上直接组建还是聘请社会中介机构，清产核资结果的评估及认定办法。

（2）清产核资后的经济体制改制方向、资产经营及分配方案，组建股份合作社、股份制公司等法律范围内允许的资产管理经营机构，资产量化、分配方式及受益人员资格条件。

   3、撤村建居

   撤销村民委员会、组建社区的建议方案，内容应包括社区划分及名称，社区组织的产生方法，办公场所及经费来源等。

撤村建居后村民的社会保障措施，包括保障方式、补助标准、资金来源及需要申请享受城市最低生活保障人员情况。

   4、集体土地转为国有土地

（1）土地存量、用途，权属。

（2）城中村集体土地，逐级报请省政府一次性转为国有土地，在省政府未批准前，土地转性内容仍按照现行土地管理办法的规定编制。

（三）、有形改造工作

   1、实施主体及改造模式

（1）改造模式

   有形改造的模式可以是村改制后的经济实体自行改造，项目开发改造，城市建设项目带动改造，统征储备改造，根据实际填报，并说明具体情况。

（2）实施主体

   ① 有形改造工作的实施主体应只有一个，可以是由村组织成立的集体经济组织、政府土地统征储备机构、各区成立的改造实体、社会投资商等，也可以是村与各种经济实体合作成立的经济实体，根据实际情况填报。

   ② 改造主体资质及项目资本金情况：一般情况下，改造主体资质应符合项目规模要求，项目资本金应不低于项目投资规模的20%。社会投资商作为改造实施主体，应载明区城改办审查意见。村与社会投资商等经济实体合作改造应报双方合作协议。

   2、规划与土地利用方案

（1）编制《方案》的改造村应取得控制性规划，并依据控制性规划编制规划与土地利用方案。

   ① 建设项目用地性质、规模、范围，包括改造用地、城市储备用地、城市基础设施用地范围及亩数，根据以上指标编制土地利用方案，范围应涵盖村庄全部土地；

   ② 各地块主要规划指标，包括建筑密度、容积率、绿地率及配套公建指标等；

   ③ 建设项目总平面布局及效果图；

（2）与城市社区交叉共处的改造村，应统筹用地、统一规划。

   3、拆迁安置方案

（1）《方案》的编制应坚持整村拆除，优先建设安置房的原则。

   自行改造的，可根据本村实际情况，自行制定拆迁安置补偿方案及过渡补助标准。其它方式进行改造的，其拆迁安置补偿方案及过渡补助标准可参照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》及配套政策执行，应对村民提供实物和货币两种补偿方式，供村民选择。实行房屋产权调换的，人均安置面积最低不得少于65平方米。

（2）方案内容：

   ① 整村拆除计划及时间安排，明确拆迁总量及各期拆迁量（附拆迁安置花名册、村居民房屋汇总表）；

   ② 安置补偿方式、安置补偿标准、房屋面积认定、被拆迁人员资格认定办法等；

   ③ 拆迁项目资金准备情况；

   ④ 工作班子组建情况及拆迁保障措施。

   4、建设方案与实施计划

（1）建设规模及主要建设内容：总建筑面积及总投资规模，村民安置、发展经济、开发商品房及配套设施的面积和主要建设内容。

（2）建设周期及实施计划：根据工程总量合理分期实施，优先建设村民安置住宅，制定改造项目实施计划与具体时间安排。

（3）资金筹措及使用：资金来源及筹措方式，如自有资金、银行贷款，社会融资等多种方式，资金的使用制度和管理措施。

（4）项目的组织与管理：组织机构与职能划分，招标方式与招标范围，“四制”实施办法（项目法人负责制、合同制、监理制、工程质量领导负责制）。

   5、经济效益及社会效益分析

（1）改造项目经济分析：项目成本及收益估算，财务及各类风险分析等；

（2）测算改造后村民收入情况，包括村民就业收入、出租房屋收入、经济实体分红等；

（3）社会效益：在提高人居环境、提升城市品位，改善生活状况，构建和谐社会方面起到的积极作用。

　（四）改造方案结论

　　通过分析《方案》具体内容，确定《方案》可行性。

   三、报批程序

（一）《方案》编制完成后，必须召开村（居）民会议审查同意（附决议，表二），其中清产核资结果及经济体制改制方案、拆迁安置方案编制完成后，应分别提请村（居）民会议讨论通过，经所在街道办事处或区农工局签署意见后，报区城改办审查。

（二）区城中村改造工作领导小组召开会议对《方案》进行初审，明确初审意见后，由区城改办上报市城改办。

（三）市城改办组织有关部门和专家对《方案》进行评审论证，做出论证意见，并经市城中村改造办公室主任办公会审查通过后，报市城中村改造工作领导小组批准。

   四、申报材料

（一）区城改办的请示。请示内容主要是村基本情况、改造必要性、村民会议讨论情况，区城中村改造工作领导小组会议对《方案 》初审意见，并载明会议时间、内容和主持人等；

（二）党支部委员会、村民委员会意见及村民（户代表）会议通过《方案 》的决议；

（三）《 XX村城中村改造工作方案 》文本（一式十五份）及电子文件（两套） 。