城中村法律问题调查报告

作者:admin 日期:2011-02-13

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（一）城中村改造的原则

改造工作实行政府主导、计划控制、市场运作，先行试点、以点带面、中心推开、辐射带动方式。在市政府给予政策支持和监督指导的基础上，区政府具体组织操作，通过拆迁腾地、补偿安置、土地储备经营、招标开发建设等一系列改造措施，利用3年左右时间对城区内的“城中村”分期分批开发改造完毕，真正实现农民市民化、土地国有化、城乡一体化的总体目标。工作中要把握以下原则：

1、以人为本、可持续发展的原则。切实处理好群众的近期利益与长远利益的关系，珍惜和合理利用每一寸土地和环境资源，解决好改造社区居民的生产、就业和生活问题。

2、依法改造、积极稳妥的原则。工作中要做到依法办事、有据可查、阳光透明、规范操作，力求得到大多数群众的理解和支持，切实保证“城中村”改造顺利进行和社会稳定。

3、统一规划、自主开发的原则。在城区总体规划和市区房地产市场发展计划指导下，“一村一策”编制改造规划和拆迁安置实施方案。改造规划和拆迁安置实施方案按程序报批后，由改造社区自主或联片开发改造，做到既调动各方积极性，又防止各自为政。

4、政策推动、市场运作原则。根据改造社区实际制订切实可行的政策措施，合理调整各方面利益关系，鼓励社会资本投入“城中村”改造，运用市场机制推动改造工作健康运行。

（二）城中村改造的模式

魏都区适合“城市社区”改造模式：即通过改造一个或若干个“城中村”，建设一个新型城市社区。具体方法有政府统征储备、市场开发运作、社区自主改造。政府统征储备即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，由政府对“城中村”进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置。腾出土地出让后的收益用于弥补“城中村”改造支出；市场开发运作即由开发商融资改造，实现群众满意与开发商满意的双赢效果。政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招拍挂”以及为开发建设提供环境保障。社会自主改造即由社区组建经济实体自行实施改造，政府指导协调，相关部门依法监管、依法服务。

（三）城中村改造的工作程序

第一步，确定需要改造的村庄。通过宣传政策、介绍典型，引导群众，激发群众改造的积极性，组织村民讨论统一思想，把愿不愿意改造的问题解决好。

第二步，政府组织招商。区政府将列入改造计划的“城中村”基本情况、改造配套政策等，制成招商文件，组织相关办事处社区采取媒体宣传、召开新闻发布会、外出开展项目推介等多种形式，吸引投资者参与“城中村”改造。

第三步，组织投资者与村民谈判。区、办事处为投资者和村民牵好线、搭好桥。谈判的主要内容是安置和补偿，要让投资者和村民直接见面谈判，由双方商定都能接受的安置条件和补偿价格。

第四步，制定改造方案。区、办事处组织开发商与村民按照土地利用规划、构筑物建设等相关政策和规划要求，制定“城中村”改造方案。该方案包括规划、安置房实施意见、开发经营项目、拆迁补偿安置方案、基本经济分析等内容。

第五步，按程序报批。改造方案以区政府正式文件报请市“城中村”改造协调小组评审形成意见后，报请市政府研究审批。

第六步，根据土地用途确定供应方式。土地问题特别是如何供应、使用土地是“城中村”改造必须解决的一个难题。按照国家有关政策规定，国有土地供应分划拨和出让两种方式。用于城市公用设施建设的土地可以划拨，用于经营性设施建设的土地必须通过出让方式获得。群众安置用房享受经济适用房政策，可使用划拨用地；开发商及经济组织经营用地实行招拍挂出让。“城中村”涉及的土地问题比较复杂，现状性质大多是集体建设用地，这一性质的用地如果仅用于村民安置建房或以地入股开展集体经济经营活动，由区政府审批直接使用。但如果用于经营性开发，必须按有关程序征收国有土地后通过“招拍挂”获得，否则，开发商拿不到国有土地使用证，建设的房屋也无法办理能够上市交易的房产手续。在具体改造中，采取何种方式，由村组织根据本村实际情况自行选择。在确定拍卖起始价时，将投资者与群众商定的附着物补偿及住房安置费用剔除，兼顾政府收益和投资商利润，必要时（如拆迁安置成本过大）政府可以让出收益，即能收益多少，起始价就定多少，然后由市场竞拍决定。

第七步，做好拆迁安置工作。无论谁开发建设，都必须制定周密细致的迁涉群众过渡期生活安置方案，并确保拆迁安置经费落实。

第八步，优先建设安置住房。开发商必须先建安置住房，确保群众按时回迁后，再进行经营性开发。

第九步，按规定期限完成改造区域的配套项目，不能“甩项”，要把公共基础设施及文化、体育、卫生、社区等配套服务设施进行同步建设。

第十步，按规定期限完成经营开发项目。政府要优化环境、搞好服务，支持开发商按计划开发经营，并取得良好的经济效益。